Viele erwarten am Ende eine Zahl», sagt Ivo Hangartner. «Aber der Weg dorthin ist entscheidend.» Denn hinter jeder fundierten Bewertung steckt mehr als ein Modell oder ein Durchschnittswert. Es geht darum, eine Immobilie zu verstehen. Unterschiedliche Methoden liefern dabei unterschiedliche
Perspektiven. Während datenbasierte Ansätze schnell eine erste Einordnung ermöglichen, braucht
es Erfahrung und Fachwissen, um Besonderheiten richtig zu gewichten. «Es gibt nicht die eine Wahrheit», sagt Hangartner. «Es gibt den Kontext.»
Hedonische Methode – Für einen ersten Überblick greift auch Hangartner auf die hedonische Methode zurück. Sie basiert auf statistischen Modellen und vergleicht eine Immobilie mit einer Vielzahl tatsächlich erzielter Kaufpreise und Inseratedaten. Durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten wird der Marktwert automatisiert berechnet. «Das ist effizient und oft erstaunlich treffend», sagt er. Gerade bei typischen Wohnimmobilien in vergleichbaren Lagen entstehen so rasch realistische Einschätzungen. Der grosse Vorteil: Geschwindigkeit, Objektivität und eine solide Datengrundlage. Doch genau darin liegt auch die Grenze. «Die Methode kennt keine Geschichte», so Hangartner. Individuelle Eigenschaften, etwa ein spezieller Ausbau, bauliche Mängel oder die konkrete Situation vor Ort, bleiben oft unberücksichtigt. Deshalb sieht er die hedonische Bewertung als das, was sie ist: ein gutes Instrument zur Orientierung, aber keine abschliessende Antwort. «Ein Objekt kann auf dem Papier überzeugen und vor Ort ganz anders wirken», sagt Hangartner. «Oder umgekehrt.»
Fachbewertung – Genau an diesem Punkt setzt die Fachbewertung an. Für Ivo Hangartner ist sie der entscheidende Schritt, wenn es um eine vertiefte und verlässliche Einschätzung geht. «Hier beginnt die eigentliche Arbeit», sagt er. Die Immobilie wird nicht nur anhand von Daten bewertet, sondern ganzheitlich beurteilt. Eine Fachbewertung kombiniert anerkannte Bewertungsverfahren mit einer persönlichen Besichtigung vor Ort sowie technischen und rechtlichen Abklärungen. Der Zustand der Liegenschaft, mögliche Baumängel, die Qualität der Bauausführung oder auch die genaue Lage im Quartier fliessen ebenso in die Beurteilung ein wie Markt- und Umfeldfaktoren. Gerade bei älteren, komplexen oder nicht standardisierten Objekten ist diese individuelle Betrachtung entscheidend. Sie ermöglicht es, Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen und damit eine solide Grundlage für weitreichende Entscheidungen zu schaffen. Für institutionelle Investoren wie auch für private Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Sicherheit.
Fazit – Für Ivo Hangartner ist klar: Es gibt nicht die eine richtige Methode, sondern die passende Kombination. Die hedonische Bewertung liefert eine wertvolle erste Orientierung und hilft, den Markt schnell zu verstehen. Doch sobald es um grössere Vermögenswerte, komplexe Objekte oder langfristige Entscheidungen geht, reicht ein rein datenbasierter Ansatz nicht aus. Die Fachbewertung schafft hier die nötige Tiefe. Sie berücksichtigt die Immobilie in ihrer Gesamtheit und liefert damit eine belastbare Entscheidungsgrundlage. «Genau darin liegt der entscheidende Mehrwert einer fundierten Bewertung » sagt er: «Am Ende geht es darum, den Wert zu verstehen. Nicht nur ihn zu berechnen.»
