Wann wird man beim Hausverkauf zum Liegenschaftenhändler?

Der konkrete Fall

Ein Unternehmer übertrug im Rahmen seiner Nachfolgeplanung Aktien an seine beiden Kinder. Diese verpflichteten sich, eine private Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren zu verkaufen, um damit Schulden des Unternehmers zu tilgen.

Nach dem Verkauf und dem Tod des Unternehmers stufte das Steueramt die Liegenschaft als Geschäftsvermögen ein und besteuerte den Wertzuwachs als Liquidationsgewinn. Die Erben waren der Ansicht, die Liegenschaft gehöre zum Privatvermögen. Nachdem die kantonalen Instanzen ihre Einsprache abgewiesen hatten, gelangten sie ans Bundesgericht. Dieses gab ihnen Recht.

Was spricht für oder gegen gewerbsmässigen Liegenschaftshandel?

Das Bundesgericht prüfte verschiedene Kriterien. Entscheidend waren insbesondere folgende Punkte:

• Vorgehen: Zwar wurden über mehrere Jahre Grundstücke gekauft sowie Abbrüche und Neubauten vorgenommen. Ein rascher Verkauf war jedoch nicht geplant. Die Liegenschaften dienten primär der Vermögensanlage und längerfristigen Bewirtschaftung. Der Verkauf erfolgte eher unfreiwillig auf Druck der kreditgebenden Bank.
• Häufigkeit der Geschäfte: Über 28 Jahre gab es zahlreiche Käufe und Verkäufe. Für das Bundesgericht war dies allein jedoch nicht aussagekräftig und nur zusammen mit den weiteren Kriterien zu beurteilen.
• Besitzdauer: Die Liegenschaft befand sich rund 19 Jahre im Eigentum des Unternehmers. Die lange Besitzdauer sowie der schrittweise Erwerb und die weiteren Investitionen sprachen für eine längerfristige Vermögensanlage und damit für Privatvermögen.
• Fremdfinanzierung: Die Liegenschaft war zu 81 Prozent fremdfinanziert. Ein hoher Fremdmittelanteil kann grundsätzlich für eine gewerbsmässige Tätigkeit sprechen. Im konkreten Fall sah das Bundesgericht darin jedoch kein entsprechendes Indiz.
• Fachkenntnisse: Auch spezielle Kenntnisse im Immobilienbereich können ein Kriterium sein. Im vorliegenden Fall mass das Bundesgericht diesem Punkt keine zentrale Bedeutung bei.
• Verwendung des Verkaufserlöses: Die Schuldentilgung wertete das Bundesgericht nicht als Indiz für eine gewerbsmässige Tätigkeit. Ziel war die schuldenfreie Übergabe des Geschäftsbetriebs und die Sicherung der Altersvorsorge.

Fazit

Ob ein Verkauf als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel gilt, hängt nicht von einem einzelnen Kriterium ab. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung der Umstände. Im vorliegenden Fall sprachen insbesondere die lange Besitzdauer, die längerfristige Bewirtschaftung und der nicht von Anfang an geplante Verkauf gegen einen gewerbsmässigen Liegenschaftshandel. Das Bundesgericht gab deshalb den Erben Recht.

Haben Sie Fragen zu Rechtsthemen oder sind Sie unsicher, welche Rechte und Pflichten in Ihrem konkreten Fall gelten? Die Rechtsabteilung der HEV Verwaltungs AG unterstützt Sie gerne mit einer kompetenten Beratung.

 

Quelle: Bundesgericht, Urteil 9C_126/2024 vom 9. Februar 2026