Mietzinserhöhung nach umfassender Sanierung zulässig
Nach einer umfassenden Sanierung darf der Mietzins erhöht werden – aber nur in einem bestimmten Rahmen. Ein aktuelles Urteil zeigt, wann Kosten als wertvermehrend gelten und worauf es in der Praxis ankommt.
Sachverhalt
Ein Vermieter in Basel sanierte einen rund 50-jährigen Wohnblock umfassend und erhöhte anschliessend den Mietzins einer Wohnung von Fr. 1’204 auf Fr. 1’452 pro Monat. Der Mieter erhob fristgerecht Einsprache bei der Schlichtungsstelle. Er begründete dies damit, dass es sich lediglich um nachgeholten Unterhalt der vergangenen Jahrzehnte handle und keine eigentliche Wertsteigerung vorliege. Das erstinstanzliche Gericht erachtete eine Monatsmiete von Fr. 1’401 als zulässig und ging davon aus, dass 55 % der Umbaukosten wertvermehrend seien. Das Kantonsgericht bestätigte diesen Entscheid und hielt den angesetzten Anteil ebenfalls für angemessen (Kantonsgericht Basel-Landschaft, Urteil vom 3.6.2025).
Rechtliche Erwägungen
Der Vermieter stützte die Mietzinserhöhung auf Art. 14 VMWG und verwies auf eine umfassende Sanierung im Umfang von über 13 Millionen Franken. Nach dieser Bestimmung können bei solchen Gesamtsanierungen in der Regel 50–70 % der Investitionskosten als wertvermehrend berücksichtigt werden. Der Mieter machte geltend, ein grosser Teil der Arbeiten sei aufgestauter Unterhalt gewesen. Zudem verlangte er, dass sämtliche Einzelrechnungen offengelegt werden, um den tatsächlichen Mehrwert zu überprüfen. Das Gericht wies diese Argumente zurück. Es hielt fest, dass bei einer umfassenden Sanierung grundsätzlich keine Pflicht besteht, jede einzelne Rechnung detailliert vorzulegen. Zudem habe der Mieter nicht konkret aufgezeigt, welche Kostenpositionen er bestreite.
Das Kantonsgericht überprüfte den angesetzten Mehrwertanteil von 55 % und stellte fest, dass dieser am unteren Rand der gesetzlichen Bandbreite liegt. Es berücksichtigte dabei die zahlreichen ausgeführten Arbeiten, darunter die Erneuerung von Küche, Bad, Leitungen, elektrischen Installationen, Böden, Liftanlage sowie zusätzliche Sicherheits- und Komfortelemente. Vor diesem Hintergrund bestätigte es den Entscheid der Vorinstanz.
Auch den Einwand des Mieters, der neue Mietzins führe zu einem unzulässig hohen Ertrag, wies das Gericht ab. Da sich die Liegenschaft seit über 30 Jahren im Eigentum des Vermieters befindet, handelt es sich um eine Altbaute. In solchen Fällen wird in erster Linie geprüft, ob der Mietzins im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Umgebung üblich ist. Die genaue Rendite tritt dabei in den Hintergrund. Entsprechend durfte das Gericht die Beweisanträge des Mieters ablehnen.
Fazit
Der Entscheid zeigt, dass Mietzinserhöhungen nach umfassenden Sanierungen grundsätzlich zulässig sind. In der Praxis können in der Regel 50–70 % der Investitionskosten als wertvermehrend berücksichtigt und auf den Mietzins überwälzt werden. Eine vollständige Offenlegung aller Einzelrechnungen ist dabei nicht zwingend erforderlich. Bei älteren Liegenschaften steht zudem die Frage im Vordergrund, ob der Mietzins im Vergleich zur Umgebung üblich ist. Für Eigentümer bedeutet dies, dass gut begründete Mietzinserhöhungen nach umfassenden Sanierungen in der Regel Bestand haben.
