Wissenswertes zur Grundstück-gewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen

Der Kanton St. Gallen erfasst die Grundstückgewinne nach dem dualistischen System. Danach werden grundsätzlich nur die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer unterstellt. Als Privatvermögen gelten alle Vermögenswer­te, die ganz oder vorwiegend dem privaten Gebrauch dienen. Gewinne bei Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens werden in der Regel mit der allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst.

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer auf den Gewinnen, die bei Veräusserung einer Liegenschaft des Privatvermögens den realisierten Wertzuwachs erfasst. Der Gewinn stellt die Berech­nungsgrundlage für die Steuer dar. Sie ist eine direkte Steuer auf einem Teil des Einkommens und kann als Spezialeinkommenssteuer bezeichnet werden. Es wird bei der Erfassung von Grundstückgewinnen nicht die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen berücksich­tigt. Vielmehr bemisst sich die Grundstückgewinnsteuer allein nach der Höhe des Gewinns auf dem Objekt, d.h. auf der veräusserten Liegenschaft. Die auf Grundstücken erzielten Gewinne werden getrennt vom übri­gen Einkommen erfasst.

Grundstückbegriff

Als Grundstück gelten gemäss Art. 655 Abs. 2 ZGB Liegenschaften, ins Grundbuch aufgenommene selb­ständige und dauernde Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken. Unter selbständigen und dauernden Rechten sind dingliche Rechte zu verstehen, die als Dienstbarkeiten an einem im Privatei­gentum stehenden Grundstück oder an einem öffentlichen Boden bestehen und weder zugunsten eines bestimmten Grundstücks noch zugunsten einer bestimmten Person errichtet sowie auf eine Dauer von min­destens 30 Jahren begründet worden sind. Zu den selbständigen und dauernden Rechten gehören beispielsweise das Baurecht, das Quellenrecht oder die Wasserkonzession an öffentlichen Gewässern. Voraus­setzung für die Verdinglichung solcher Rechte ist die Eintragung im Grundbuch. Mit der Eintragung im Grundbuch gelten diese selbständigen und dauernden Rechte als eigene Grundstücke.

Durch welche Rechtsgeschäfte wird die Grundstückgewinnsteuer ausgelöst?

Die Grundstückgewinnsteuer kann durch unterschiedliche Rechtsgeschäfte ausgelöst werden. Hier die wichtig­sten Fälle in Kurzform:

Der «Regelfall» dürfte die zivilrechtliche Veräusserung darstellen, und zwar durch entgeltliche Übertra­gung des Eigentums mit Grundbucheintrag (Ausnahme: ausserbuchlicher Erwerb, z.B. Erbgang). Dies ist also beispielsweise bei einem Verkauf der Fall.

Bei wirtschaftlichen Handänderungen bleiben im Gegensatz zur zivilrechtlichen Handänderung die zivil­rechtlichen Eigentumsverhältnisse am betroffenen Grundstück unverändert. Eine wirtschaftliche Handän­derung liegt vor, wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungsberechtigten (wirtschaftlicher Eigentümer) auf einen anderen Rechtsträger übertra­gen werden, ohne dass damit ein formeller zivilrechtlicher Eigentumswechsel verbunden wäre (fehlender Grundbucheintrag). Beispiele dafür sind Kettengeschäfte wie Kauf- oder Kaufrechtsverträge mit Eintreten eines Dritten in den Vertrag oder entgeltliche Veräusserungen einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobi­liengesellschaft.

Weitere Fälle, bei welchen die Grundstückgewinnsteuer fällig wird, sind die Überführung von Privatver­mögen in das Geschäftsvermögen oder die dauerhafte Belastung mit privatrechtlichen Dienstbar­keiten (z.B. Nutzniessung oder Wohnrecht) oder öffentlich rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (z.B. Ausnützungsverlagerung auf einem Grundstück).

Wann kann ein Steueraufschub erfolgen?

Erbgang,  Erbvorbezug  und Schenkung sind die häufigsten Steueraufschubtatbestände. Es ist dabei aber zu beachten, dass nur vollständig unentgeltliche Rechtsgeschäfte (Übernahmewert der Liegenschaft höchstens zu den Anlagekosten) einen vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zur Folge ha­ben. Ist das Rechtsgeschäft nur teilweise unentgeltlich (Veräusserungserlös über den Anlagekosten, wie beispielsweise durch Übernahme von Hypotheken unter dem Verkehrswert der Liegenschaft), wird der Gewinn besteuert (absolute Methode).

Handänderungen unter Ehegatten führen auf Begehren beider Ehegatten in der Regel ebenfalls zu einem Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer.

Neben Landumlegung, Güterzusammenlegung, Grenzbereinigung, oder Ersatzbeschaffung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und bestimmter, steuerbefreiten juristischen Personen, ist vor allem die Ersatzbeschaffung für dauernd selbstgenutztes Eigentum von Bedeutung. Voraussetzung für den Steueraufschub ist die Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) und die Reinvestition des Erlöses innert angemessener Frist (drei Jahren nach der Veräusserung oder innerhalb eines Jahres vor der Veräusserung des zu ersetzen­den Grundstücks) in eine gleichgenutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz.

Wie setzt sich der Grundstückgwinn genau zusammen?

Der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Auf­wendungen) übersteigt. Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Wird kein Kaufpreis festge­legt, gilt der Verkehrswert als Verkaufspreis. Zu den weiteren Leistungen gehören beispielsweise die zusätzlichen Leistungen des Erwerbers durch Übernahme der Grundstückgewinnsteuer, durch Einräu­mung eines Wohnrechts, einer Nutzniessung oder einer Leibrente zugunsten des Veräusserers. Ange­rechnet wird der sog. Barwert, welcher sich durch Multiplikation der Jahresleistung (z.B. Mietwert) mit dem Kapitalisierungsfaktor gemäss Barwerttafel zur Zeit der Veräusserung ergibt. Ist im Kaufpreis für ein Grundstück Inventar inbegriffen, kann der Inventarwert vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht wer­den.

Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistun­gen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis. Liegt kein Kaufpreis vor, wird der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt. Liegt der massgebende Erwerb mehr als 50 Jahre zurück, kann anstelle der tatsächlichen Kosten der amtliche Verkehrswert (bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der amtliche Ertragswert) vor 50 Jahren als Anlagekosten geltend gemacht werden. Zu den weiteren Leistungen gehören unter anderem die Übernahme der Grundstückge­winnsteuer durch den Erwerber oder die Einräumung eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung.

Als Aufwendungen gelten Ausgaben, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und Verbesserung, Grundeigentümerbeiträge und Perimeterbeiträge, oder durch eigene Arbeitsleistung geschaffene Mehrwerte, soweit diese mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden. Als Aufwendungen gelten auch Provisionen an Drittpersonen, soweit sie ortsüblich sind (SVIT-Ansätze) und für eine Tätigkeit entrichtet wurden, die zum Vertragsabschluss geführt hat, Schuldzinsen, soweit sie als Anlagekosten gelten (Baulandzinsen und Baukreditzinsen) und andere Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängen (z.B. Handänderungs­steuer, Inserate, Schätzungen, Rechtsberatung, usw.).

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