Der Fall
Ein Mieter hatte seit 2010 eine 1-Zimmerwohnung in Basel als Feriendomizil gemietet. 2021 kaufte eine Immobilienfirma das Mehrfamilienhaus, in dem sich die Wohnung befand. Ein Jahr später bot der neue Eigentümer dem Mieter die Wohnung zum Kauf an, da sie verkauft werden sollte. Der Mieter lehnte das Angebot ab.
2023 erhielt der Mieter die Kündigung mit der Begründung: „Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf“. Er erhob Einsprache bei der Mieterschlichtungsstelle und forderte entweder die Aufhebung der Kündigung oder eine Verlängerung des Mietverhältnisses um vier Jahre. Da keine Einigung erzielt wurde, reichte er Klage beim Gericht ein. Das erstinstanzliche Gericht bestätigte die Kündigung als gültig und lehnte die Verlängerung ab. Auch die zweite Instanz wies die Beschwerde ab. Nach Weiterzug ans zweitinstanzliche Gericht, welches das erstinstanzliche Gerichtsurteil bestätigte, hatte schliesslich das Bundesgericht den Fall zu entscheiden.
Das Urteil des Bundesgerichts
Der Mieter argumentierte, es handle sich um eine sogenannte „Sanierungskündigung“, die nicht zulässig sei. Laut Bundesgericht verstösst eine Kündigung wegen Umbau- oder Sanierungsarbeiten nicht gegen Treu und Glauben, sofern die geplanten Arbeiten eine Nutzung der Wohnung erheblich einschränken würden. Falls die Arbeiten jedoch problemlos auch bei bestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden könnten, gäbe es keinen berechtigten Kündigungsgrund.
Das Bundesgericht stellte fest, dass die Kündigung nicht primär wegen der Sanierung, sondern aufgrund des geplanten Verkaufs der Wohnung ausgesprochen wurde. Die Sanierung wäre erst nach dem Auszug des Mieters möglich gewesen.
Der Mieter brachte ausserdem vor, dass die Kündigung missbräuchlich sei, wenn sie nur dazu diene, ihn zum Kauf der Wohnung zu drängen. Dies wies das Bundesgericht zurück: Die Wohnung sei zum Verkauf ausgeschrieben worden, und dem Mieter sei lediglich ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden, das er abgelehnt habe.
Ein weiteres Argument des Mieters war, dass die Vermieterin hätte nachweisen müssen, dass eine unbewohnte Wohnung einen höheren Verkaufspreis erzielt. Das Bundesgericht sah dies anders: Es sei allgemein bekannt, dass unvermietete Wohnungen einfacher zu verkaufen seien, da sie keine rechtlichen Unsicherheiten oder laufende Mietverhältnisse mit sich bringen. Es sei legitim, dass eine Immobilienfirma Wohnungen unvermietet veräussern möchte, um finanzielle Mittel für neue Investitionen oder den Geschäftsbetrieb zu gewinnen.
Das Bundesgericht wies die Beschwerde des Mieters daher ab und gewährte keine Verlängerung des Mietverhältnisses, da keine unzumutbare Härte vorlag (BGE 4A_481/2024 vom 3.12.2024).
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